많은 사람들이 부모님으로부터 농지를 받을 때 지금 증여받는 것과 부모님이 돌아가신 후 상속받는 것 중 어떤 것이 유리한지 고민이 많게 됩니다. 오늘은 이러한 농지 증여 시 주의 사항과 세금 측면에서 어떤 방법이 더 유리한지 절세 방법에 대해서도 알아보고자 합니다.
1. 농지 증여 시 주의 사항
농지를 받을 때 제약사항은 없는지 받는다면 무엇이 필요한지에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
1) 농지 수증이 가능한 사람인가?
농지 수증은 아무나 수증을 받을 수 있는 건 아닙니다. 그래서 농지법 6조(농지 소유 제한)를 보시게 되면 농지소유에 대한 제한이 있습니다. "농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유 자체를 못 한다"라고 되어 있어요.
그다음 2항에는 그럼에도 불구하고 소유를 할 수 있는 경우를 다음과 같은 몇가지 정도가 있습니다.
- 주말 체험영농 목적으로 농업진흥지역이 아니라면 1000m2미만의 토지소유가능.
- 상속으로 농지를 취득했으나 농사를 짓지 않는 경우 상속농지중 10,000m2이하의 농지.
- 8년동안 자경하던 사람이 이농한 경우 이농당시 소유하고 있던 이농전 농지 중10,000m2이하 한도내.
- 해당농지에 대해 농지전용허가를 받거나 농지 전용신고를 한사람.
- 한국농어촌 공사가 한계농지,간척지, 임야등을 농지로 개발하여 매도하는 농지로 도시와 농촌간의 교류 촉진을 휘한 1,500m2미만의 농원부지와 농어촌 관광 유양지에 포함된 1,500m2미난의 농지.
- 평균 경사율이 15%이상인 영농여건부리농지.
- 취득시효의 완성에 의한 농지 취득.
- 공유농지 분할에 따른 농지 취득.
여기서 이제 우리가 대표적으로 알고 있는 게 이거예요. 주말 체험 영농주말 체험 영농 같은 경우는 좀 법을 보시게 되면 뭐 28조에 따라서 농업진흥 지역 농지를 소유할 때는 가능해요. 그러면 이 말은 주말 체험 영농 같은 경우는 농업진흥 지역은 소유를 못 한다는 이야기입니다.
두 번째로 상속은 당연히 취득할 수 있습니다. 불가항력적으로 받는 거잖아요. 그래서 증여 같은 경우는 이런 경우는 안 돼요. 미성년자 같은 경우는 농사 관련된 학교에 다니거나 재학하는 학생이 아닌 경우에는 농지를 증여로 취득할 수가 없습니다.
2) 농지취득자격증명서 발급(내가 이제 취득할 수 있는 상황이라고 했을 때)
이제는 농지취득자격증명 신청서 작성을 해야 합니다. 농지 취득자 신청인에 대해서 개별사항들을 전부 다 작성하시고요. 그다음에 취득 농지에 대해 표시해야 합니다. 소재지 당연히 작성하셔야 하고 요즘 이게 아주 엄격해졌어요. 그러니까 이 부분을 잘못 작성하시면 나중에 내가 취득을 못 할 수도 있습니다.
3) 증여재산 가액을 무엇으로 할까?
기준시가와 감정 평가액 중에서 무엇으로 증여해야 하는지 알아보자. 상속 및 증여로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 상속세 및 증여세법 규정에 의거하여 평가한 가액을 취득 당시의 실거래가액으로 보도록 규정하고 있습니다. 주의할 사항은 신청인이 직접 감정평가를 의뢰할 경우 기준시가가 10억 이상이면 2곳 이상의 감정기관에 의뢰해야 하고 기준시가가 10억원 이하인 경우 1곳 이상의 감정기관에서 평가를 의뢰하여 평가한 가액이어야 합니다.
2. 절세 방안
조세 특례 제한법 제69조에 의해 다음과 같은 경우 자경농지에 대한 양도소득세 감면됩니다.
1) 증여 시
증여자가 얼마나 오래 농사를 지었는 지와 상관없이 다시 증여일로부터 자녀가 직접 8년 이상을 재촌 자경한 경유에 양도소득세가 1년에 1억원까지 소득세가 감면됩니다.
2) 상속 시
“상속세”란 자연인의 사망을 계기로 무상으로 이전되는 재산에 대하여 그 재산의 취득자에게 과세되는 조세를 말합니다. 농지를 받고 나서 농사를 안 지으면 나중에 농지법 위반으로 문제가 될 것이라는 걸 잘 인지하고 있어야 합니다. 조세 특례법 시행령에 따라 상속으로 받은 농지는 3년 안에 양도할 경우 피상속인의 경작 기간을 승계받아 양도 소득세 감면됩니다. 예를 들어 부모님께서 10년 동안 농사지으신 땅을 자녀에게 상속할 경우, 자녀가 3년 안에 농지를 양도한다면 10년 경작한 것으로 인정되어 양도소득세가 감면됩니다.
마무리
증여와 상속 중 어떤 것이 유리한지 재산의 규모와 상속인의 생존 여부를 잘 고려하여 판단해야만 합니다. 증여세는 개인별로 과세하지만 상속세는 상속 금액 기준으로 과세하기 때문에 증여 후 10년 이내에 사망할 경우 상속세가 추가로 과세될 수 있어 불리한 결과를 초래할 수 있습니다.
