부동산 거래 시 단독명의할지 공동명의로 할지 세금 영향으로 고민이 많게 됩니다.
부동산에는 매입, 매도, 증여, 상속 등이 발생할 때 여러 가지 관련된 세금이 발생합니다. 단계별로 발생하는 세금 측면에서 단독명의가 유리한지 공동명의가 유리한지 이번에 확실히 정리해 보겠습니다.
1. 단독명의/ 공동명의란 무엇인가?
- 단독명의란? 부동산을 구입할 때 한사람이 소유권을 가지는 것
- 공동명의란? 두 사람 이상의 명의를 이용해 각종 계약 및 책임을 다하는 것이라고 되어있습니다.
2. 세금별 장단점
1) 취득세- 절세 효과 동일
부동산을 취득할 때 발생하는 취득세는 사람에 따라 부과하는 것이 아니라. 부동산을 기준으로 취득가액에 따라 부과하기 때문에 단독명의나 공동명의 세금은 동일하여 절세 효과를 누릴 수 없습니다. 상가 취득세는 고정적으로 4%이고 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%까지 더하면 총 4.6%입니다. 상가가 아니라 상속, 증여를 받은 경우에는 취득세율이 달라집니다.
2) 재산세- 절세 효과 동일
재산세는 취득세와 동일하게 지분에 따라 발생합니다. 따라서 재산세는 부동산 물건 총액을 기준으로 총합이 산출되면 공동명의 지분에 따라 나누어 부과됨에 따라 공동명의 대상자 간의 세액 부담은 달라질 수 있으나 총액에는 변동이 없이 명의자별로 나눠서 각각 고지서가 발부됩니다. 건물에 대한 재산세는 7월 토지에 대한 재산세는 9월에 납부합니다.
3) 종합부동산세- 공동명의 유리
종합 부동산세의 경우 한세대가 아닌 각각 개인별로 납세의무자가 되어 세금이 발생합니다. 과세일 기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 재산세 과세 대상인 주택, 토지를 유형별로 구분하여 개인별로 합산한 공시가격이 6억원을 초과할 때 발생됩니다.
만약 공시가격 12억 주택을 보유할 경우를 예를 들어 보겠습니다.
- 단독명의 : 12억원- 9억원 공제 = 3억원 종합부동산세 부과
- 공동명의 : 12억원-(6억원+6억원) =0 종합부동산세 없음
단독 명의로 이 주택을 소유할 경우 9억까지 종부세가 비과세입니다. 공동명의일 경우는 공제금액이 각각 6억원으로 12억원이 초과해야 종합 부동산세가 발생하므로 절세가 가능합니다.
4) 양도 소득세- 공동명의 유리
소유권을 다른 사람에게 처분할 때 생기는 양도 차익에 대해서 부과되는 세금입니다. 양도소득세율은 현재 누진세율 구조이기 때문에 양도차익에 올라갈수록 더 높은 세율을 적용받게 됩니다. 단독 명의인 경우 기본공제가 2백 50만원으로 적용되지만 공동명의로 소유하게 되면 각각 250만원씩 하여 합계 500만원이 공제되어 양도차익이 절반으로 줄어드는 효과가 있어 확실히 유리합니다.
마무리
기본적으로 소득 세금의 부담으로 공동명의로 부동산을 매매 하시는 분들이 많은데 고령자 장기 보유 세액 공제나 건강보험료 같은 경우를 고려 하면 각자의 상황에 따라 절세 방법도 달라지기 때문에 단독명의가 유리한지 공동명의가 유리한지 잘 따져 보고 결정하는 것이 좋을 것 같습니다. "무조건 무엇이 답이다" 라는 것은 없는 것 같습니다.
