양도소득세(양도세) 필요 경비 항목 파헤치기

부동산 거래 시 중요한 3가지 세금은 취득세, 보유세, 양도세입니다. 취득세와 보유세는 주택의 가격에 따라 정해지기 때문에 절세하기 어렵지만 양도 소득세인 경우 다양한 방법으로 절세가 가능합니다.

오늘은 부동산 거래 시 발생하는 양도 소득세 중에서 필요 경비 항목 대해 무엇이 인정되고 무엇이 안되는지 절세 방법에 대해 정확히 알아보고자 합니다. 항목을 잘 준비해서 절세에 도움이 되었으면 합니다.

1. 양도 소득세란?

부동산을 양도할 때 그 차익에 대해 세금을 부과하는 것입니다. 거래 후 직접 신고 납부해야 하면 양도일이 속한달 말일부터 2개월 이내 납부해야 하며 신고하지 않으면 가산세를 고지받을 수도 있습니다. 차익이 없다 하더라도 반드시 신고해야 하는 항목입니다.

2. 양도 소득세 계산 방법

1단계: 양도 차익 계산(양도가액-취득가액-필요경비)

2단계: 과세 표준 계산(양도차익-장기보유특별공제-기본공제) X 세율

3단계: 최종 금액 산출

특히 위 1단계에서 양도 차익 계산 시 포함되는 필요 경비 항목이 제외되므로 무척 중요합니다. 그러므로 필요 경비 항목을 확인하여 양도세 신고 시 해당 내용을 증빙하시면 됩니다. 자세히 양도세 계산 시 필요 경비를 인정받는 항목과 인정받지 못하는 항목은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

3. 양도세에서 필요 경비로 인정 항목(자본적 지출)

양도 차익을 줄일 수 있는 인정 항목들입니다. 부동산의 가치를 높이고 가용연수를 증가시키기 위한 지출입니다. 실제로 자산 가치가 늘어날 수 있는 지출을 의미합니다. 하지만 이런 것들은 증빙서류를 잘 보관하셔야 합니다. 여기서 증빙서류는 세금 계산서, 매출 전표, 현금 영수증, 중개수수료 영수증입니다.

- 부동산 취득 시 발생하는 비용들

취득세
취득 시 중개 수수료
법무사 비용
소송 비용
화해 비용

- 부동산 양도 시 발생하는 비용들

중개수수료
양도소득세 신고 수수료

- 부동산을 수리할 경우 발생하는 비용들

본래의 용도를 변경하기 위한 개조
빌딩 등의 피난 시설 등의 설치
발코니 확장
샷시 공사
바닥공사
난방시설과 보일러 교체
방범창 설치
시스템 에어컨 설치
전기공사 및 도시가스 공사

4. 양도세에서 필요 경비로 인정 안 되는 항목(수익적지출)

부동산의 원상회복이나 능률 유지를 위한 지출입니다. 하기 항목들을 필요 경비로 처리하시면 나중에 가산세가 발생하니 유의하셔야 합니다.

대출이자
옥상 방수공사
하수도관 교체
정화조 설비교체
보일러 수리
도배
타일 수리
욕조, 변기, 바닥재 공사
버티컬 및 커튼 교체
싱크대 및 주방 기구 교체
도색 조명 교체
외벽 도색
문짝 교체

인테리어 공사를 하면 자본적지출과 수익적 지출이 혼재되어 있습니다. 대부분 개인적인 인테리어 비용은 필요 경비로 인정되지 않는 것을 알 수 있습니다. 따라서 자본적 지출액만 필요 경비에 인정되므로 잘 구분하셔야 합니다. 세금 계산서를 발급받을 때 각 항목과 금액을 구분해 두어야 차주 자본적 지출액으로 필요 경비를 인정받을 수 있습니다.

자본적 지출과 수익적 지출비교