우리가 처음으로 상가를 구입할때 알아야 할것이 많아진다. 특이 세금에 관련 문제라든지 단독명의로 할지 공동명의로 할지 고민이 늘어난다. 그래서 이번에는 이런한 세금문제나 공동명의의 장단점에 대하여 알아보고자 합니다.
1. 상가를 분양받을 경우 세금 문제를 알아야 한다.
상가를 구입할 때 가장 중요한 문제 중 하나가 세금 문제일 것이다. 취득할 때부터 보유, 매각할 때까지 세금이 항상 관련이 있기 때문이다.
1) 취득 시(취득세+ 부가가치세)
- 취득세 : 주택과는 달리 일반 상업용 건물 취득 시 4.6%를 납부해야 한다.
- 부가가치세 : 상가 분양을 받고 토지와 건물 비용 중 건물의 10%의 부가가치세를 납부한다. 하지만 나중에 사업자등록을 하고 임대 사업을 하는 경우에는 납부한 부가 가치세는 환급을 받을 수 있다.
2) 보유 시(재산세+종합소득세+부가가치세)
- 재산세: 매년 6월 기준으로 7월에 건물분 9월에 토지분을 고지 됩니다.
- 종합소득세+부가가치세: 임대 사업소득은 수입금액에서 필요 경비를 차감하여 소득 계산한다. 여기서 필요경비는 재산세, 공과금, 건물 수리 비용 등을 포함한다.
3) 처분 시(양도소득세+부가가치세)
- 양도 소득세: 양도차익(양도가액-취득가액)에 대한 양도소득세 납부 - 상가 및 임대 사업용 부동산을 처분할 때 건물의 양도가액 10% 부가가치세 납부
2. 공동명의 절세 장단점
1) 증여세
만약 부부인 경우 분양 가액이 5억원 정도이면 10년간 부부 증여 금액이 6억원 이내라면 증여세가 안 나온다. 하지만 지분 해당액이 6억원을 초과한다면 증여세를 부담해야 한다.
2) 양도 소득세
양도 소득세는 각자 지분에 대하여 계산하기 때문에 각자의 양도차익이 낮아져서 낮은 세율이 적용되어 세율이 적어진다. 만약 2억의 양도 차액이 발생하였다면 단독 명의는 4,450만원 정도지만 공동명의인 경우 가자 1,470만원만 부담하면 되어 공동명의인 경우 양도 소득세를 1,510만원 정도 절약할 수 있다.
3) 종합소득세
공동명의로 하면 임대 소득이 2명으로 나뉘어져 세율이 낮게 적용되어 종합 소득세를 아낄 수 있다. 부가가치세는 사업장 단위로 납부하기 때문에 공동명의로 사업을 하는 경우 부가가치세는 변동이 없다.
4) 건강보험료
상가 건물을 구입하여 임대 사업자로 사업자등록을 한 경우 지역가입자로 전환이 되어 건강 보험료를 따로 내야 한다. 따라서 종합소득세 및 양도소득 절세액과 건강 보험료 발생 금액을 잘 고려하여 실익이 있는지 확인 후 결정하는 것이 중요하다.
3. 마무리
공동 명의로 상가 분양을 받았을 때 대한 세금 관계와 공동명의 절세 장단점에 알아보았습니다. 다음에는 공동명의 말고 다른 방법으로 절세 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
